Finanzas del condominio
Prorrateo del condominio por fracción ideal: cómo calcularlo
Esta guía se refiere a la legislación brasileña de condominios.
La regla es simple: cada unidad paga la parte de los gastos que corresponde a su fracción ideal. El trabajo está en mantener las fracciones correctas, la suma cerrando en 100% y cada mes con el registro de cómo se hizo la cuenta.
Qué es la fracción ideal
La fracción ideal es la parte del terreno y de las áreas comunes que pertenece a cada unidad. Se define en el documento de constitución del condominio, en número decimal o en fracción, y no se separa de la unidad: quien compra el apartamento compra con él su fracción.
“A cada unidad inmobiliaria le corresponderá, como parte inseparable, una fracción ideal del suelo y de las demás partes comunes, que se identificará en forma decimal u ordinaria en el instrumento de constitución del condominio.”
Código Civil de Brasil, art. 1331, § 3 (traducción libre)La fracción suele acompañar el tamaño de la unidad, y por eso el penthouse casi siempre tiene una fracción mayor que el apartamento tipo. Pero la fracción no es el área: el número que vale para el prorrateo es el que está en el documento, aun cuando el cálculo por área diera otro resultado.
Qué dice la ley sobre el prorrateo
“Son deberes del condómino: I – contribuir a los gastos del condominio en proporción a sus fracciones ideales, salvo disposición en contrario en la convención.”
Código Civil de Brasil, art. 1336, I (traducción libre)La fracción ideal es la regla. La convención puede definir otro criterio, como un valor igual para todas las unidades o un criterio propio para los locales. Por eso, antes de calcular, el primer paso es leer lo que dice la convención del condominio.
Cómo calcularlo, con ejemplo
Valor de la unidad = gasto del mes × fracción ideal de la unidad
Un edificio con 40 unidades cerró el mes con 48.000,00 € de gastos. Las fracciones están en la convención:
| Unidad | Fracción | Cuántas | Suma | Cuota de cada una (EUR) | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Apartamento tipo | 2,25% | 32 | 72% | 1080,00 € | 34.560,00 € |
| Penthouse | 4,50% | 4 | 18% | 2160,00 € | 8640,00 € |
| Local comercial | 2,50% | 4 | 10% | 1200,00 € | 4800,00 € |
| Total | 40 | 100% | 48.000,00 € |
La verificación que más importa es la de la suma: las fracciones de todas las unidades deben cerrar en 100%. Si cierran en 99,5%, el condominio recauda menos de lo que gastó cada mes. Si cierran en 100,5%, cobra de más a todos.
Dónde suele fallar la cuenta
- La suma de las fracciones no cierra en 100%. Basta una unidad con el número copiado mal de la convención para que la diferencia aparezca en todos los cobros.
- Fracción confundida con área. El área ayuda a verificar, pero quien manda en el prorrateo es la fracción del documento.
- Consumo individual mezclado con el prorrateo. Cuando el edificio mide agua o gas por unidad, esa parte sigue la lectura de cada una, no la fracción.
- Centavos que sobran en la división. Con fracciones de varios decimales, la suma de las cuotas rara vez coincide al centavo con el gasto. Alguien se queda con la diferencia, y la regla debe ser la misma todos los meses.
- Prorrateo rehecho sin registro. Cuando un valor cambia después de cobrado y nadie registró qué cambió, quién lo cambió y por qué, la rendición de cuentas se vuelve discusión.
Cómo hace el prorrateo Tribô
En Tribô, la fracción ideal está en el registro de cada unidad, y el prorrateo del mes se calcula a partir de ella, con cada paso a la vista antes de cualquier cobro.
La fracción correcta en el registro
- La fracción ideal se registra en cada unidad, con hasta 9 decimales, a mano, por hoja de cálculo o al crear las unidades en lote.
- Cuando la suma de las fracciones no cierra en 100%, la lista de unidades avisa, indica cuánto falta o sobra y cuántas unidades están sin fracción.
- Sin las fracciones a mano, Tribô sugiere una propuesta a partir del área declarada de cada unidad, con la suma cerrando exactamente en 100%, y recuerda que el número que vale es el del documento de constitución.
- El criterio de cada condominio sigue la convención: fracción ideal, área privativa o valor igual para todas las unidades.
La cuota del mes en cuatro pasos
- Base: verifica que todas las unidades del prorrateo tengan fracción. Si falta alguna, Tribô dice cuál y no permite generar la cuota.
- Componentes: la cuota es la suma de las partes del mes, cada una con su criterio: el presupuesto aprobado, el gasto realizado, el consumo medido de cada unidad, el fondo de reserva como porcentaje y la cuota extra en parcialidades, con el acta.
- Simulación: muestra el valor de cada unidad, parte por parte, comparado con el mes anterior, sin guardar nada. Se pueden filtrar las unidades que cambiaron más de 5%.
- Generación: guarda las cuotas como una versión, con quién las generó y cuándo. El centavo que sobra en la división sigue siempre la misma regla, y la pantalla muestra quién se lo quedó.
Si es necesario corregir después, la versión se revierte con el motivo por escrito y se genera una nueva. Las dos quedan en el historial.
