Financeiro do condomínio
Rateio do condomínio pela fração ideal: como calcular
A regra é simples: cada unidade paga a parte das despesas que corresponde à sua fração ideal. O trabalho está em manter as frações certas, a soma fechando 100% e cada mês com o registro de como a conta foi feita.
O que é a fração ideal
Fração ideal é a parte do terreno e das áreas comuns que pertence a cada unidade. Ela é definida no documento de instituição do condomínio, em número decimal ou em fração, e não se separa da unidade: quem compra o apartamento compra junto a fração dele.
“A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.”
Código Civil, art. 1.331, § 3ºA fração costuma acompanhar o tamanho da unidade, e por isso a cobertura quase sempre tem fração maior que o apartamento tipo. Mas fração não é área: o número que vale para o rateio é o que está no documento, mesmo quando a conta pela área daria outro resultado.
O que diz a lei sobre o rateio
“São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”
Código Civil, art. 1.336, IA fração ideal é a regra. A convenção pode definir outro critério, como valor igual para todas as unidades ou um critério próprio para as lojas. Por isso, antes de calcular, o primeiro passo é ler o que a convenção do condomínio diz.
Como calcular, com exemplo
Valor da unidade = despesa do mês × fração ideal da unidade
Um prédio com 40 unidades fechou o mês com R$ 48.000,00 de despesas. As frações estão na convenção:
| Unidade | Fração | Quantas | Soma | Cota de cada | Total |
|---|---|---|---|---|---|
| Apartamento tipo | 2,25% | 32 | 72% | R$ 1.080,00 | R$ 34.560,00 |
| Cobertura | 4,50% | 4 | 18% | R$ 2.160,00 | R$ 8.640,00 |
| Loja | 2,50% | 4 | 10% | R$ 1.200,00 | R$ 4.800,00 |
| Total | 40 | 100% | R$ 48.000,00 |
A conferência que mais importa é a da soma: as frações de todas as unidades precisam fechar 100%. Se fecharem 99,5%, o condomínio arrecada menos do que gastou todo mês. Se fecharem 100,5%, cobra a mais de todo mundo.
Onde a conta costuma dar errado
- A soma das frações não fecha 100%. Basta uma unidade com o número copiado errado da convenção para a diferença aparecer em todas as cobranças.
- Fração confundida com área. A área ajuda a conferir, mas quem manda no rateio é a fração do documento.
- Consumo individual misturado ao rateio. Quando o prédio tem medição de água ou gás por unidade, essa parte segue a leitura de cada uma, não a fração.
- Centavos que sobram na divisão. Com frações de várias casas decimais, a soma das cotas raramente bate no centavo com a despesa. Alguém fica com a diferença, e a regra precisa ser a mesma todo mês.
- Rateio refeito sem registro. Quando um valor muda depois de cobrado e ninguém registrou o que mudou, quem mudou e por quê, a prestação de contas vira discussão.
Como o Tribô faz o rateio
No Tribô, a fração ideal fica no cadastro de cada unidade, e o rateio do mês é calculado a partir dela, com cada passo à vista antes de qualquer cobrança.
A fração certa no cadastro
- A fração ideal é cadastrada em cada unidade, com até 9 casas decimais, à mão, por planilha ou na criação das unidades em lote.
- Quando a soma das frações não fecha 100%, a lista de unidades avisa, diz quanto falta ou sobra e quantas unidades estão sem fração.
- Sem as frações em mãos, o Tribô sugere uma proposta pela área declarada de cada unidade, com a soma fechando exatamente 100%, e lembra que o número que vale é o do documento de instituição.
- O critério de cada condomínio segue a convenção: fração ideal, área privativa ou valor igual para todas as unidades.
A cota do mês em quatro passos
- Base: confere se todas as unidades do rateio têm fração. Se faltar alguma, o Tribô diz qual e não deixa gerar a cota.
- Componentes: a cota é a soma das partes do mês, cada uma com o seu critério: o orçamento aprovado, a despesa realizada, o consumo medido de cada unidade, o fundo de reserva como percentual e a cota extra em parcelas, com a ata.
- Simulação: mostra o valor de cada unidade, parte por parte, comparado com o mês anterior, sem gravar nada. Dá para filtrar as unidades que mudaram mais de 5%.
- Geração: grava as cotas como uma versão, com quem gerou e quando. O centavo que sobra na divisão segue sempre a mesma regra, e a tela mostra quem ficou com ele.
Se for preciso corrigir depois, a versão é estornada com o motivo escrito e uma nova é gerada. As duas ficam no histórico.
